后疫情时代的深圳二房东：等不到的“毕业租房季”，两个月亏近十万
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作者 智讯财经 | 晨豫
又是一年毕业季。
每年都有大量的外来人口涌入深圳，活跃着租房市场，由此催生出庞大的“二房东”群体。这种生于草莽的投资客，巧于“借鸡生蛋”。他们盘下房源，装修美化再出租，从中赚取差价。在深圳，赚得盆满钵满的二房东个例不在少数。
但收益势必与风险共存，房屋空置率无疑是二房东们面临的最大风险。
新冠疫情的到来，“阻隔”了一些想回到这座城市的外来者，他们或是降薪失业、或决定留在老家，再或者是暂时无法入境。
虽早已复工复产，但“似乎还有很多人没有回来”，虽然没有具体的数据，但这种感觉在与租客联系密切的二房东们最为敏感：房子不好租了，空置率也升高了。
2020上半年，二房东们承受着巨大的压力，左边是照交的房租，右边是退租的租客，忙活了大半年，最后颗粒无收甚至于亏损，不易哉。
01 等不到的“毕业租房季”
每年毕业季，身兼二职的林姐都会忙得不可开交，但今年不太一样。
“以为毕业季能接多一些单，但实际并没有预期中的好。”
林姐在某个城中村村口处的一个便利店里当收银员，不过，她更重要的角色还是房屋中介，替房东们拉人带看。
这个春节，林姐还是选择留在了深圳。因疫情影响，便利店门店也显得颇为冷清，她只好选择范围内送货上门的服务。
今年3月份开始，林姐开始陆陆续续接到城中村里一些二房东的委托，让她帮忙把房子租出去，并且承诺给可观的“感谢费”。
据林姐所说，成交一笔相当于她在便利店工作干个十几二十天。
疫情期间，因为企业复工时间延长，裁员降薪的情况不在少数，深圳的城中村退租率也随之攀高；
“有的二房东一下子就是十几套的房源空出，好多人都还没回到深圳，我上哪儿去找租客？”林姐很是苦恼。 不过相较平时，由于二房东急于把房子租出去，所以拿到的回扣也是平时的一倍左右，如此高佣的利诱让梅姐更是拼命的发圈宣传，一天10条是“标配”，随时准备看房。
几个月以来，林姐除了便利店的工作之外，仍在四处招租，甚至还下载了快手抖音，“现在年轻人都玩这些，看看能不能在上面招几个”。 每天两三个房源视频，发了大概半个多月，点赞量依旧寥寥无几，林姐只好放弃。
不过，对于深圳的二房东们来说，他们比林姐这类无需成本的中间人难太多了。
02 两个月亏近十万 上半年分文未进
陈葛是福田城中村庞大二房东群体中的一员，2017年末，陈葛盘下福田某城中村的一栋8层民房，进行一番内外改造后以公寓的形式出租。 相比周围普通的民房，陈葛改造后的房源租金要贵上三四百块，不过出租率一直不错，除去租金和维护成本，年净赚在60万左右。
今年疫情，陈葛跟很多房东一样，由于没有减租免租，引起了一些租客的不满，“因为这件事情要退租的就有七八户”陈葛无奈地表示，“我的房东也没有给我免租，总不能让我倒贴钱是吧？” 此外，还有一些在外地回不来甚至不打算回来的租客，房租都干脆不交了。 到4月底，陈葛经营的公寓空置率达到50%以上，一半的房源都没租出去，但每个月还要交给原房东近十几万的租金，疫情那段期间，两个月亏了近十万。
随着复工复产的推进，深圳逐渐恢复元气，但目前陈葛的公寓还有近十套房源没能租出去，
“往年毕业季几乎都能住满，今年来看房的明显少了。”
03 国外租客无法入境 年初至今忙退租
“二房东”佰生，主打的是高端租赁路线。两年前，他在蛇口半岛城邦附近盘下四套房源，作为整租主要出租给外国人。
作为中国第一个外向型经济区，蛇口在很早就集中了一批外资企业，这里长期居住着超过3000个外籍家庭，是深圳外国人的集聚地。
佰生当时在蛇口拿盘的价格约在1-1.5万/月，装修美化之后租出去的价格1.8-2万/月，大概约有30%的溢价，一直以来出租率都不错。
今年3月，等到国内疫情稍显平息，但随之而来的却是国外疫情的新一轮爆发。
疫情期间，佰生每天都在关注着国内病例的数字变化，在他看来，国内疫情如果得到控制，离租客回来的日子也就不远了；
但令他没想到的是，国外疫情在此刻已经开始大规模爆发。 佰生一个中介朋友，主要对接的是外国租客，年初以来就一直在处理房屋退租问题，至今只成交了两单。
目前，佰生也面临着退租空置的困扰。他的一个德国飞行员租客，在香港无法入境，韩国的客户也因为回不来正办理退租手续。
佰生在蛇口的整租房源
“上半年整体还是亏损的，一旦有一个房子空置一天的成本就要大几百，最便宜也要四五百，我们也很焦虑在等老外复工过来，但是等不来。
房东也不可能给我们减租，疫情当下可能减半个月，但现在是不可能了。”
只要房子没有租出去，这种焦虑就无法驱散。
一般来说，拿这种整租的房源成本很高，两押一付，加上佣金，将近小十万；装修费用大概在15-20万，还有空置期的费用，一套房源在前期要花费三四十万，所以佰生后来几乎没有再拿新房来改造出租。
04 深圳租房热度下跌城中村随处可见“房屋招租”
据58同城、安居客近期发布的6月份重点城市租房趋势报告中显示，
一线城市租房市场热度降温明显，其中，深圳整体租房热度环比下跌12.4%。
作为外来人口撑起的超一线城市，深圳租房热度的下降似乎难以理解。但对于一些来深的务工者来说，疫情或是一面硬币，直接替个人做出了抉择。
小琳和老公来深圳已有五六年个年头，和两个孩子挤在布吉的一室一厅里。
今年疫情期间，小琳丢了在深圳的工作，在老家呆了两个月后，刚好遇到一个不错的工作机会，月薪5000+，与老公商量之后，他们决定选择在老家发展。 “这边生活成本比较低，可以存得下钱。”在做了这个“被迫的”决定之后，小琳自嘲自己农村来的还是不适合深圳这样的国际大都市。在深圳租房热度背后，还有一个数据值得关注。6月份深圳平均租金为3897元/月， 环比涨幅4.3%，在一线城市中，深圳的租金环比涨幅最大。
后疫情时代，深圳楼市率先回血，呈现一枝独秀的傲人态势，百万喝茶费频出，近万人参与打新游戏，对绝大多数“深漂”来说都显得与这座城市格格不入。
高房价，高生活成本，正在步步“逼退”留在一线城市的梦想。
佰生与朋友的聊天对话
当然，平均租金这个数字更多是针对一些小区房源租金的统计，上半年城中村的房源租金基本没有上涨，但走在城中村的大街小巷中，几乎随处可见贴出的“房屋招租”。
驻足在城中村的招租广告前，旁边的二手房东阿叔主动过来询问，“靓女租房不？给你便宜个两百，单间2100，套间3000...”
不见天日的城中村小民房，已占据很多人工资的大头支出；而二房东们势必也无法如租客所愿降价促销，因为空置房源的租金，还需要他们去“拆东墙补西墙”，如数上交一手房东。
做了两三年的二房东，佰生也感叹着深圳租房成本的高企，但他也坦言二房东并没有大家想象中可以“躺赚”，费心费力还面临很多不确定风险。
现在他已不再打算盘下新的房源，甚至撤掉了一些分租房源，在他看来，没有强大的资金链，二房东要时刻面临着资金断裂的风险。
不管是个人的二房东，还是上市的长租公寓，在这次疫情下面临重新洗牌的风险，固有的模式很难再维系下去，平衡也终会被打破。
市场就是这样，要么选择留下，要么选择离开。
在最艰难的时候，剩者为王，纷繁嘈杂的二房东行业已经进入红海时期，但随着良币驱逐劣币的进程，行业会逐渐迈向规范成熟。
（应采访对象要求，文中部分受访人为化名）
